Kuntotarkastus kertoo kunnon vain pinnallisesti

Kuntotarkastus tehdään rutiininomaisesti liki kaikkiin myytäviin kiinteistöihin. Harva asunnon ostaja kuitenkaan ymmärtää, mitä pintapuolinen kuntotarkastus merkitsee.

Homeloukku-sarjan perheiden taloihin oli tehty kuntotarkastus. Yhdessäkään taloista ei havaittu näissä tarkastuksissa vakavia puutteita.

Kuntotarkastajat ovat vastuussa vain tarkastuksessa laskutetun summan verran tarkastuksen tilaajalle: normaalisti sadoista euroista tuhanteen euroon.

Asumisterveysliiton Hannele Rämön mukaan kuntotarkastukset eivät pysty pureutumaan tärkeimpään ja vaikeimpaan ongelmaan eli kiinteistöjen asumisterveyttä vaarantaviin mikrobiologisiin vaurioihin.

Kuntotarkastuksessa ei pääsääntöisesti selvitetä mikrobiologisia vaurioita, vaan kiinteistöjen rakennusteknistä laatua, samoja asioita joita monesti kenen tahansa silmä näkisi. Kuntotarkastajat välttävät ottamasta kantaa asumisterveysasioihin, vaikka he tarkastavat kiinteistöjä asumiskäyttöön.

Homeet ja muut mikrobiologiset vauriot jäävät lähes poikkeuksetta havaitsematta kuntotarkastuksista. Suurin syy tähän on se, että tarkastukset tehdään pääasiassa aistinvaraisesti rakenteita rikkomatta ja kiireesti asuntokauppaa jo hierottaessa.

Kuntotarkastuksia voi tehdä periaatteessa kuka tahansa: siihen ei ole pätevyysvaatimuksia, toiminta ei ole luvanvaraista eikä sitä säädellä lailla.

Kosteus- ja homevauriot ovat suurin syy asuntokauppariitoihin. Hurjimpien arvioiden mukaan jopa puolet Suomen asuntokannasta on jonkin asteisen kosteus- ja homevaurion vaurioittamia.

Suurimmat ongelmat löytyvät ennen vuotta 1980 rakennetuista kiinteistöistä. Pahimmat rakennusvirheet löytyvät 1970-luvulla rakennetuista taloista. Esimerkiksi tuolloin paljon käytetty valesokkeli, vaatii rakennuspaikalta ja salaojilta erittäin paljon.

Löysää puhetta kuntotarkastuksessa

Hannele Rämö on työskennellyt pitkään asumisterveysongelmien kanssa ja käynyt läpi satoja kuntotarkastusraportteja. Kuva kuntotarkastuksista on erittäin surullinen. Ylivoimaisesti suurin osa kuntotarkastuksista ovat olleet täysin turhia – eteen on sattunut vain kymmenkunta asiallista tarkastusraporttia.

Kuntotarkastusten tekijät ovat välttäneet omat sudenkuoppansa löysillä kannanotoilla tyyliin ”maanpintoja pitää seurata” tai että ”rakennetta on tutkittava seuraavan remontin yhteydessä”.

Raportit ovat myös vaikeaselkoisia. Useimmat kuntotarkastusraportteja lukevat maallikot eivät ymmärrä lukemaansa, sillä niitä ei ole avattu tavalliselle lukijalle. Esimerkiksi kuntotarkastusraportissa saattaa lukea, että ”tuuletusluukut on suljettu rossipohjasta”.

Eräässä kuntotarkastusraportissa oli sanottu, että kissanluukut on suljettu. Ostaja oli lukiessaan ajatellut, että erittäin hyvä juttu, eivätpä ole kissat päässeet alapohjaan kuseksimaan.

Harva raportti kuitenkaan kertoo, että toimenpide voi aiheuttaa suuren kosteusvaurioriskin. Riskeistä varoittaminen on varovaista.

Jos kuntotarkastusraportissa on maininta lievästä kosteudesta tai riskirakenteesta, pitäisi samalla selvittää, mikä näiden vaikutus kiinteistön kuntoon on sillä hetkellä ja myös tulevaisuudessa.

Hannele Rämön mielestä vastuu kuntotarkastuksen sisällöstä tulisi olla kuntotarkastajalla. Myös vastuu kiinteistöä koskevien asiakirjojen hankkimisesta tulisi olla kuntotarkastajalla. Maallikot eivät välttämättä ymmärrä, mitä asiakirjoja tarvitaan ja mistä niitä saadaan.

Asuntokaupan villi tilanne

Kuntotarkastus ei tuo turvaa nykymuotoisena sen enempää ostajalle kuin myyjällekään. Myös myyjät ovat useimmiten uhreja: kelvoton kuntotarkastus kaatuu usein myös heidän niskaansa.

Paras tulos saadaan, jos ns. riskirakenteet tutkitaan avaamalla rakenteet. Kuntotutkimuksissa voidaan käyttää aluksi esimerkiksi pintakosteusmittareita esimerkiksi märkätilojen tutkimisessa, mutta rakennuksen varsinainen mikrobiologinen kunto voidaan todeta vain näytteenotolla niin sisäilmasta kuin rakenteistakin.

Lopulta muutaman neliön aukon tekeminen parkettilattiaan on halvempaa kuin ehkä vuosienkin kiistely oikeussaleissa.

Hannele Rämö ehdottaa, että kuntotarkastajan pätevyys pitäisi todentaa vastaavanlaisella sertifiointimenettelyllä joka on käytössä esimerkiksi sähkötöissä tai märkätilojen asennuksessa.

Rämön mielestä kuntotarkastustoiminnassa voitaisiin siirtyä autokatsastuksesta tuttuun menettelyyn: kelvottomat yksilöt poistetaan markkinoilta. Lisäksi pitäisi saada aikaiseksi homekiinteistöjen purkuohjelma, sillä moni kiinteistö on niin pahoin vaurioitunut, että niitä ei saada järkevällä hinnalla asuttavaan kuntoon.